自國家推動特色小鎮(zhèn)建設以來，已有多家上市房企涉足。如果說上一輪房企進軍特色小鎮(zhèn)只是試水，如今部分實力型房企逐漸從地產(chǎn)化為驅動中走出，著手打造特色小鎮(zhèn)的“2.0版本”。在這一升級版本中，多家大型房企在投融資及規(guī)劃運營上設計了成體系的計劃。

特色小鎮(zhèn)漸再受熱捧

如今將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)作為集團主營業(yè)務發(fā)展的，如華夏幸福、華僑城，均喊出了要建設“百座特色小鎮(zhèn)”，而碧桂園、綠地、綠城、藍城也將小鎮(zhèn)視為集團發(fā)展的重要板塊。

6月17日，華僑城宣布“100個美麗鄉(xiāng)村”計劃，投資建設一百座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色小鎮(zhèn)，包括北京門頭溝齋堂、昌平十三陵等小鎮(zhèn)項目。而6月6日，在“綠地京津冀特色小鎮(zhèn)發(fā)布會”上，綠地也推出保定、大廠兩小鎮(zhèn)項目：保定科技小鎮(zhèn)和中國傳媒特色小鎮(zhèn)。這兩個小鎮(zhèn)項目只是綠地京津冀進軍小鎮(zhèn)的排頭兵，更多項目還處于洽談中。京津冀項目只是綠地小鎮(zhèn)版圖的冰山一角，目前綠地已經(jīng)在浙江、四川等多個省市“下單”，并計劃在核心一二線城市周邊儲備10-15個大盤小鎮(zhèn)項目。

此前，華夏幸福宣布未來三年建設百座特色小鎮(zhèn)。碧桂園則計劃，5年斥資1000億元，在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮(zhèn)，并實現(xiàn)模式輸出。萬科則試圖復制良渚文化村。在去年成立產(chǎn)城發(fā)展有限公司后，今年2月28日，萬科產(chǎn)城與浙江嘉善簽訂合作協(xié)議，雙方將在環(huán)滬的產(chǎn)業(yè)要塞，共同開發(fā)歸谷智造小鎮(zhèn)。

此外，還有一些新的房企加入小鎮(zhèn)建設的陣營。如融創(chuàng)中國在青龍山慈云寺景區(qū)打造融創(chuàng)慈云小鎮(zhèn)、融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城，總投資達450億元。

抓住特色及業(yè)態(tài)配比

警惕特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)化一直是業(yè)界的共識，繼首批127家全國特色小鎮(zhèn)名單公布后，今年第二批全國特色小鎮(zhèn)名單也即將揭曉，不但要求更為嚴格，還強調要“去地產(chǎn)化”。

實力房企運作小鎮(zhèn)的模式也逐漸意識到特色產(chǎn)業(yè)是立鎮(zhèn)之本。東興證券報告推薦關注的小鎮(zhèn)模式主要有兩種，一是以新興產(chǎn)業(yè)為主導，如華夏幸福的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和碧桂園的科技小鎮(zhèn)；二是以文旅、基礎產(chǎn)業(yè)為主導，如華僑城、新華聯(lián)、保利地產(chǎn)和綠城中國，這種模式往往也以特色自然或歷史文化資源為依托。

在十一屆全國政協(xié)常委、人口資源環(huán)境委員會副主任劉志峰看來，華夏幸福基業(yè)在河北規(guī)劃建設足球小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、葡萄酒小鎮(zhèn)等都很有特色。浙江藍城在建設小鎮(zhèn)之初，就確定了健康養(yǎng)老特色產(chǎn)業(yè)，并把學科帶頭人引到鎮(zhèn)內，讓特色產(chǎn)業(yè)跑不了、無法復制。

“我們現(xiàn)在絞盡腦汁思考的是怎么樣去創(chuàng)造一個特色小鎮(zhèn)，國外并非如此。”中國宏泰發(fā)展高級副總裁潘鋒表示，在開發(fā)和研發(fā)特色小鎮(zhèn)的時候，可以深刻挖掘當?shù)氐臍v史、人文，而非憑空創(chuàng)造一個特色小鎮(zhèn)。

不少實力型房企更是提出了嚴格的業(yè)態(tài)規(guī)劃。近日，碧桂園首個特色小鎮(zhèn)——潼湖科技小鎮(zhèn)已落地惠州，預計投入資金高達1300億元，推行產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合模式。碧桂園要求先把產(chǎn)業(yè)做出來，住宅項目會放在二期做產(chǎn)業(yè)配套，且住宅開發(fā)比重不到三成。按照規(guī)劃，創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。萬科良渚文化村在后期運營中也十分重視比例調整，由于人居比重占據(jù)65%，良渚正在加速產(chǎn)業(yè)的增加，使得產(chǎn)業(yè)和人居比例達到五五的配比。

運營收入對接全維度資本

盡管各地政府對特色小鎮(zhèn)項目給予了大量的政策支持，但特色小鎮(zhèn)資金投入量巨大，因此自身運營收入要過硬。

碧桂園相關負責人表示，目前創(chuàng)新小鎮(zhèn)已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業(yè)的收入、租金收入、園區(qū)營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資產(chǎn)證券化獲得資本市場的支持。綠地對小鎮(zhèn)則采用滾動開發(fā)模式，期間綠地“大金融”、“大基建”、“大消費”板塊均將介入，為小鎮(zhèn)建設提供資金、基礎設施和生活配套支持，小鎮(zhèn)項目在規(guī)定周期內要實現(xiàn)資金退出及盈利。打鐵除了自身要硬之外，離不開外界資本的支持。北京的古北水鎮(zhèn)既結合了當?shù)卣馁Y本和資源，又結合了中青旅產(chǎn)業(yè)資本和金融資本。瀚華金控股份有限公司戰(zhàn)略總監(jiān)王巖表示，特色小鎮(zhèn)應有完善的投融資規(guī)劃，如低成本、長期發(fā)債的資金與產(chǎn)業(yè)基金等資本配比，以及運營和短期銷售疊加，才能對特色小鎮(zhèn)整體生命力和運營提供多維度支持。

綜合來看，目前“特色小鎮(zhèn)”開發(fā)主要有三種模式：政府主導、企業(yè)主導和政企合營的PPP模式。在未來，PPP模式或成為特色小鎮(zhèn)的主流投融資方式。

華僑城目前在建的深圳甘坑新鎮(zhèn)項目為典型的PPP模式合作開發(fā)，收入來源是“門票收入+地租+銷售分成”。地租即租金，華僑城將舊廠房改造后租金提升兩三倍。而銷售分成，包括在城鎮(zhèn)中開發(fā)的農產(chǎn)品、餐飲服務等一些產(chǎn)品的銷售。

重視小鎮(zhèn)后期“迭代”開發(fā)

小鎮(zhèn)并非一天建成的，后期運營迭代很重要，浙江烏鎮(zhèn)原先是個古鎮(zhèn)，后來成為旅游地、互聯(lián)網(wǎng)全球大會的永久場地，就是在存量產(chǎn)業(yè)中優(yōu)化提升，注入了資本、文化和新產(chǎn)能的力量。

“得把事先做出來，把人引進來，才能做活，其實這是小鎮(zhèn)的后期模式”，杭州萬科良渚文化村總運營趙博表示，良渚就是前期產(chǎn)業(yè)用地不足，后期再補充的迭代發(fā)展模式。作為一個開發(fā)運營17年的相對成熟樣本，良渚開啟了“良渚2.0計劃”，希望在原來老良渚文化村以居住為主的背景下提升產(chǎn)業(yè)內容，形成文創(chuàng)、教育、養(yǎng)老、旅游四大產(chǎn)業(yè)。

杭州萬科在距離良渚文化村兩三公里外新增25萬平方米城市綜合體項目用地，其中有一部分為產(chǎn)業(yè)用地，以劇院和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主的定位和規(guī)劃，這是良渚產(chǎn)業(yè)2.0的橋頭堡。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的另一高地，則是年產(chǎn)值4.4億的玉鳥流蘇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期和正在規(guī)劃的二期。為了推進旅游，良渚甚至設立了專門的旅居事業(yè)部，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在良渚文化村的實踐8年，隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之家三大產(chǎn)品線實現(xiàn)養(yǎng)老服務閉環(huán)。

小鎮(zhèn)要宜居宜業(yè)，福建聚龍小鎮(zhèn)等都是相對成熟的樣本。趙博表示，良渚文化村的經(jīng)營模式是村民自治，社區(qū)的志愿者和組織文化，是這個小鎮(zhèn)能夠運營下去的生命機理。（記者龔小鋒）