一則條例讓硬氣的深圳學區房業主“蔫了”。

深圳日前明確擬推行大學區招生條例，疊加2月指導價政策影響，“頂流”學區房“跌落神壇”：降價近400萬元仍無人接盤，拍賣價格接近市場價七折還流拍，成交量縮水近九成……

新政出臺后，買賣雙方心理出現微妙變化——從前抱團漲價的深圳業主“慌了”，急賣的多次調低報價，不急賣的也陷入“降價恐慌”；從前看著掛牌價跳漲的置業者“不慌了”，急買的有了更多房源選擇和議價空間，不急買房的則選擇觀望，期待房價再擠出一些“泡沫”。

“老破小”學區房降價

穿過昏暗的樓道，打開房門，映入眼簾的是深圳羅湖區“高端”學區房的模樣：30多平方米的一居室里，簡陋的房間、廚房、廁所一覽無余，最扎眼的莫過于豎立在客廳中間的“擎天柱”——一根直徑約10厘米、油漆剝落的排水管道。

如果不是中介李明生(化名)介紹，怎么也想象不到這樣的“老破小”，當前售價接近600萬元，而且“賣點十足”。“這套是小區里最便宜的，業主急賣，比上次成交的同戶型便宜了50多萬元。”他介紹，這個小區是金麗豪苑，帶著深圳中學的學位。

值得注意的是，金麗豪苑曾是“當紅炸子雞”——去年四季度，小區房價漲幅達67%，位列深圳樓盤漲幅榜首，仍“一房難求”。

此次業主降價的主要原因是急賣，深圳學區房新政對市場的影響不可小覷。7月30日《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》出臺，提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

“政策消息出來后，急賣的業主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元。總體來說，降價房源并不多。”李明生說。貝殼APP數據顯示，該小區當前放盤量為47套，降價房源3套左右。

代理福田區石廈片區的中介劉旭(化名)同樣覺得降價不是特別明顯。“消息出來之后跌了一些，報價少了8萬至10萬元。”他表示，片區放盤量100多套，降價的大概有七八套。

在劉旭看來，降價不明顯是因為片區學位不算太好，房子單價為10多萬元，在學區房里不算太高。“百花(片區)才是重災區，業主都在比著(價格)賣，掛牌價跌了15%。”他說。

“頂流”受冷遇

百花片區是所謂的深圳學區“頂流”，片區內集聚了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校。片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

“新政對百花的影響很大。”該片區的中介陳凡(化名)告訴中國證券報記者，最直觀的感受就是掛牌價降了、成交少了、放盤多了。

8月初，百花片區內的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價1084萬元，折合單價10.4萬元/平方米，但該小區房產市場單價為14萬元至15萬元。

8月20日，這套房源二次拍賣終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬元成交，單價9.89萬元/平方米，低于該樓盤10萬元/平方米的指導價。法拍房因為潛在風險較大，低于市場價成交正常，但低于指導價成交就很不尋常了。

降價個例層出不窮，是否是普遍現象？陳凡透露，急賣的普遍都要降價，但學區房以自用為主，不著急換房的則選擇觀望，因此中介平臺上顯示的降價房源較少。

值得注意的是，即便急賣業主誠意降價，也不見得有人接盤。“現在很多業主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前，無論怎么降，買家大部分都保持觀望狀態。”陳凡說。

陳凡所說的政策不明朗，是指大學區制度如何執行尚未明確。據當地媒體報道，《條例》研究和起草組成員熊義剛解讀稱，深圳大學區政策基礎是“入學積分制”，按照志愿次序和積分高低進行錄取，與北京“搖號積分制”不同。但具體如何積分，目前尚未有政策明確。

放盤量增加是陳凡感受到的另一個明顯變化。“近期拍賣房多了，之前有一些業主買學區房投資，2020年以來生意不好做，月供還不上，降價又沒有客戶出手，就走法拍(途徑)了。”陳凡說，片區內放盤量也在積壓，因為能接盤的人少了。

學區房價值將打折扣

《條例》一出，討論熱烈，受訪專家表示，名校依然會存在，但在大學區制度下，原有的學區房價值將大打折扣，房價出現下跌將是大概率事件。

“《條例》將會對長期彌漫的學區房炒作之風形成非常大的沖擊。但條例并沒有說取消名校，名校還會存在，學區房還會存在，對此我們應當保持理性。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁說。

他表示，以往買了學區房，幾乎百分之百可以上名校，但在大學區制度下，這種“百分百”的好處不存在了。想以畸高的房價把房子賣出去已經不可能了，學區房炒作現象將大幅減少。

“整個市場對超高學區房價格存在明顯泡沫現象形成共識。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。在學區房新政擬出臺和二手房指導價政策影響下，深圳超高價學區房正在“擠泡沫”。

“深圳還在大力增加住房供給，需求端供給端同步推進，深圳的學區房降溫是長期趨勢。”李宇嘉表示。（來源：中國證券報）